Il controllo dei costi nelle strutture Alberghiere è uno dei dati più importanti per il management e la Direzione. Avere a disposizione strumenti di gestione dei costi energetici e dei ricavi in grado di interagire con tutte le piattaforme presenti nella struttura è un obbligo.
Gli alberghi rappresentano per definizione la tipologia di edifici in cui la clientela è particolarmente sensibile al comfort e dove quindi le tecnologie impiantistiche risultano indispensabili alla proprietà che vuole valorizzare il proprio ambiente.Le strutture recettive dotate di controllo climatico, protezione antincendio e videosorveglianza, nonché di una gestione intelligente dell'energia, rappresentano luoghi di soggiorno moderni, confortevoli, sicuri ed economici nella gestione.
domenica 15 maggio 2011
martedì 3 febbraio 2009
CONTRATTO DI MANUTENZIONE PER RESPONSABILE MANUTENZIONE
SERVIZIO DI GESTIONE E MANUTENZIONE DEGLI
IMPIANTI TECNOLOGICI E DELLE OPERE CIVILI
HOTEL
DISCIPLINARE TECNICO
1. OGGETTO SERVIZIO DI MANUTENZIONE
Il Responsabile Manutenzione ha per oggetto l’affidamento del Servizio di gestione e manutenzione delle opere civili, degli impianti idrico-sanitari, meccanici, elettrici, speciali e tecnologici in genere (nel seguito brevemente denominato “Servizio”) installati all’interno dellHotel.
E’ intenzione e determinazione dell’Hotel denominato affidare il “Servizio” al Direttore dei servizi tecnici Andrea Aguanno che e’in possesso dei necessari requisiti previsti dalle vigenti Leggi/Norme in materia, con un contratto di durata triennale e con formula “semitotale”, in modo da assecondare nuovi obiettivi di metodo gestionale tesi:
· ad adeguare la gestione a moderne tecniche di management;
· ad utilizzare nuovi strumenti (ad es. strumenti o tool informatici gestionali) che permettano la conoscenza precisa e puntuale della consistenza impiantistica, la loro corretta manutenzione e garantiscano, nel contempo, l’evidenza e la trasparenza delle attività svolte e dei costi sostenuti;
· ad adottare adeguate forme di esecuzione delle attività operative, sia di manutenzione programmata che correttive, che consentano di snellire e semplificare i processi amministrativi, ridurre i costi strutturali e gli oneri burocratici che generalmente ed attualmente gravano su questi tipi di “Servizi”;
· a ridurre la probabilità di guasto o il degrado del funzionamento dei vari componenti:
· ad attuare strategie atte a mantenere il più alto livello prestazionale degli impianti e conservare al meglio il valore del suo Patrimonio nel tempo.
Il “Servizio” comprende tutte le attività e le operazioni relative alla gestione, dell’Hotel, l’esercizio, la conduzione nonché la manutenzione programmata sia ordinaria (preventiva) sia a guasto (correttiva) degli apparati impiantistici ed opere civili di seguito sinteticamente riportati:
§ Impianti elettrici, compresa cabina di trasformazione MT/bt;
§ Centrale termofrigorifera a pompa di calore per la produzione di acqua calda e refrigerata;
§ Unità di trattamento aria per la climatizzazione e la ventilazione degli ambienti;
§ Reti di distribuzione dei fluidi termovettori di centrale, sottocentrali e di edificio;
§ Reti di mandata ed estrazione aria di edificio (canali, bocchette, anemostati, griglie, estrattori);
§ Apparecchiature terminali per la climatizzazione degli ambienti (fancoils e radiatori);
§ Sistemi centralizzati e locali di regolazione automatica,della temperatura e dell’umidità;
§ Impianto idrico-sanitario di carico (dal punto di consegna dell’Ente erogatore) e scarico (fino ai pozzetti dell’anellodel depuratore) compreso le reti idriche primarie e secondarie di adduzione, degli apparecchi erogatori ed utilizzatori della centrale di sollevamento/pressurizzazione acqua;
§ Impianti di sollevamento delle acque reflue (bianche e nere);
§ Elementi civili e strutturali pertinenti la Centrale Termofrigorifera ed i locali tecnici;
§ Cablaggio strutturato (compresi apparati attivi);
§ TVcc, diffusione sonora, videocitofoni e di Traduzione simultanea (Conferenza);
§ Impianti antifurto, rilevazione e segnalazione incendi;
§ Opere civili quali murature, intonaci, pitture, infissi, pavimenti, rivestimenti, coperture, ecc.;
§ Opere in ferro.
Il Responsabile Manutenzione, ove previsto dalla normativa vigente, assumerà il ruolo di “Terzo Responsabile ai sensi del DPR 412/93, così come modificato dal DPR 551/99.
Sono esclusi dal Servizio la manutenzione straordinaria, gli ampliamenti, le modifiche e gli eventuali adeguamenti normativi.
2. QUADRO NORMATIVO
Il “Servizio” di cui al presente “Disciplinare Tecnico” è soggetto alla piena osservanza, nel senso più restrittivo del termine, di tutto il quadro legislativo e normativo che regola il settore impiantistico e manutentivo e la tutela della sicurezza di persone e beni. Di seguito si riportano le principali norme e leggi di riferimento:
· DPR 547 del 27 aprile 1955
· Legge 615 del 13 luglio1966
· D.C.P.M. dell’8 marzo 2002
· D.Lgs. 626 del 19 settembre 1994
· D.Lgs. 494 del 14 agosto 1996
· D.Lgs. 528 del 19 novembre 1999
· Legge 46 del 5 marzo 1990
· DPR 447 del 6 dicembre 1991
· Legge 10 del 9 gennaio 1991
· DPR 412 del 28 agosto 1993
· DPR 551 del 21 dicembre 1999
· DPR 577 del 29 luglio 1982
· DPR 37 del 12 gennaio 1998
· DPR 459 del 24 luglio 1996 (Direttiva macchine)
· DPR 462 del 22 ottobre 2001
· CEI 64-8
· CEI EN 50110 –1 (CEI 11-48): Esercizio degli impianti elettrici
· CEI 11-27: Esecuzione dei lavori su impianti elettrici a tensione nominale non superiore a 1000 V in corrente alternata e a 1500 in corrente continua
· Guida CEI 0-3
· UNI – CIG
· UNI EN 50100
· UNI 8364
· UNI 9910: terminologia sulla fidatezza e sulla qualità del servizio
· UNI10144: Classificazione dei servizi di manutenzione
· UNI10145: Definizione dei fattori di valutazione delle imprese fornitrici di servizi di manutenzione
· UNI10146: Criteri per la formulazione di un contratto per la fornitura di servizi finalizzati alla manutenzione
· UNI 10148: Manutenzione: gestione di un contratto di manutenzione
· UNI 10224: Manutenzione: principi fondamentali della funzione manutenzione
· UNI 10147: Manutenzione: terminologia
· UNI 10366: Manutenzione: criteri di progettazione della manutenzione
· UNI10388: Manutenzione: indici di manutenzione
· UNI10449: Manutenzione: criteri per la formulazione e gestione del permesso di lavoro
· UNI 10685: Manutenzione: global service di manutenzione
Resta inteso che dovranno essere rispettate anche tutte le altre Norme e Leggi vigenti alla data di esecuzione del servizio, anche se non espressamente richiamate nell’elenco sopra riportato.
3.3. ESERCIZIO E CONDUZIONE DEGLI IMPIANTI
Consiste nell’insieme delle azioni e controlli necessari a garantire il corretto utilizzo, la sicurezza ed
il regolare funzionamento degli impianti mediante la supervisione di operatori tecnici con specifiche competenze ed adeguata esperienza professionale.
Lo scopo è quello di consentire il mantenimento nel tempo delle caratteristiche tecniche prestazionali e di sicurezza originarie degli impianti stessi e, nel contempo, verificarne la conformità al complesso quadro normativo e legislativo in continua evoluzione, il tutto finalizzato a garantire la massima affidabilità e continuità di esercizio agli impianti.
Un altro aspetto importante è il coinvolgimento del personale addetto alla conduzione nelle attività di manutenzione, circostanza che contribuisce ad abituarlo a “convivere” con gli impianti, ad apprezzarne lo stato “di salute” ed a rilevarne, in tempo utile, quei segnali deboli che, in genere, precedono situazioni di guasto.
A titolo di esempio si citano le operazioni stagionali di avviamento, messa a regime, funzionamento e messa a riposo degli impianti riscaldamento e condizionamento, che rappresentano le migliori occasioni per un approfondito “collaudo d’uso”.Pertanto, a tal fine, è indispensabile istituire un presidio per la sorveglianza degli impianti costituito da almeno una unità operativa, specializzata e polivalente, presente sul posto nei giorni e nelle ore di funzionamento degli impianti.
L'attività di conduzione si espleta, inoltre, anche attraverso l'adempimento di una serie di disposizioni tecniche operative periodiche che, non comprese nel Piano di Manutenzione Ordinaria Programmata, consentono di operare con la migliore efficacia, efficienza e sicurezza.
Dette disposizioni regolamentano l'esecuzione delle operazioni periodiche finalizzate al:
§ controllo visivo e uditivo e registrazione dei principali dati di funzionamento misurati;
§ prove di funzionamento e di prestazioni;
§ pulizia degli elementi tecnici installati;
§ pulizia dei locali tecnici che ospitano gli impianti.
3.4. MANUTENZIONE PROGRAMMATA PREVENTIVA
La manutenzione ordinaria programmata preventiva comprende le attività finalizzate a:
§ contenere e prevenire lo stato di degrado dovuto ad un normale e corretto utilizzo dell’impianto, al fine di assicurare che le caratteristiche di sicurezza, affidabilità, funzionalità e rendimento decadano secondo la naturale curva di invecchiamento prevista dal Costruttore;
§ denunciare segni di degrado e/o difetti incipienti ed anomalie;
§ prevenire fenomeni critici e/o irreversibili e contenere il numero di guasti accidentali.
Tutti gli elementi impiantistici devono possedere e conservare le caratteristiche d’efficienza, fun-zionalità e affidabilità rilevate al momento della presa in consegna degli apparati; l’attività è quindi orientata alla preservazione dello stato di fatto con interventi preventivi programmati e mirati.
Laddove il Direttore dei servizi tecnici di manutenzione non si identifichi con il Costruttore degli impianti, la presa in consegna degli impianti ed apparati, al momento dell’attivazione del contratto, deve essere ufficializzata con un adeguato documento sottoscritto dalle Parti (Verbale di presa consegna) che, per ogni elemento tecnico di proprietà del Committente, descrive sommariamente lo stato di fatto e, soprattutto, evidenzia le eventuali criticità (dovute ad obsolescenza, errori di installazione, funzionamento in condizioni ambientali e/o funzionali non previste dal costruttore), che possono creare anomalie e guasti.
Negli interventi programmati di manutenzione preventiva, il Direttore dei servizi tecnici esegue ogni azione prevista nel piano, che, per alcuni elementi ed apparecchiature di particolare valenza, replica esattamente il “Manuale di manutenzione” fornito dal Costruttore (vedi ad esempio Generatori di calore, gruppi refrigeratori d’acqua, ecc.).
(Piano di manutenzione ordinaria programmata), elaborato sulla scorta:
· dei dati forniti dai Costruttori delle macchine e delle apparecchiature,
· sulla composizione degli impianti,
· delle valutazioni fondate sull’esperienza ormai consolidata nel settore e recepita dalle Norme e dalla letteratura tecnica in materia,
raccoglie le schede di manutenzione di tutti gli elementi tecnici impiantistici dll’Hotel e della Villa e sue pertinenze.
Nel Piano sono riportate nel dettaglio le modalità di esecuzione di questo tipo di manutenzione, evidenziando le operazioni tecniche correlate all’asse temporale, in modo che il documento costituisca il piano operativo con funzioni di pianificazione, controllo e documentazione delle attività svolte.
Per eseguire correttamente e con successo la manutenzione ordinaria programmata preventiva, il Manutentore dispone dei necessari materiali, definiti “prodotti di consumo", comprensivi di detergenti, attrezzi, strumenti e componenti di ricambio di piccolo entità la cui sostituzione periodica è preventivata e, come tale, inserita nel piano di manutenzione.
3.5. MANUTENZIONE ORDINARIA CORRETTIVA (O A GUASTO)
La manutenzione ordinaria correttiva consiste nell’intervento, attivato a richiesta (da chiunque rilevi l’anomalia) ovvero in sede di manutenzione ordinaria programmata preventiva, determinato da guasto effettivo o incipiente. Tali operazioni non sono programmabili e, tuttavia, risultano essenziali alla corretta funzionalità in quanto finalizzate a garantire l’eliminazione di guasti ed anomalie.
3.5.1. INTERVENTI DI 1° LIVELLO
L’intervento di I° livello è eseguito dal Personale tecnico normalmente presente presso gli impianti ed è finalizzato alla diagnosi del problema ed alla relativa soluzione, provvisoria o definitiva. Ciò, naturalmente, solo nel caso che l’anomalia riscontrata riguardi elementi tecnici non specifici e, come tali, riparabili da tecnico polivalente con d’adeguata preparazione e con l’ausilio delle normali ed usuali attrezzature e ordinaria strumentazione.
3.5.2. INTERVENTI SPECIALISTICI
L’intervento specialistico è eseguito da Personale tecnico altamente competente su particolari e complesse macchine ed apparecchiature, in possesso di idonee e precise conoscenze tecniche sulla funzionalità delle stesse e dotato eventualmente di specifiche attrezzature e strumentazioni non disponibili ordinariamente. In molti casi è rappresentato dal Personale delle Case Costruttrici.
Il suo intervento è finalizzato alla diagnosi del problema ed a ricondurre gli elementi interessati al loro stato “originario” di funzionamento (caratteristiche costruttive, funzionali e di sicurezza).
3.6. MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Per manutenzione straordinaria di un impianto si intendono gli interventi, con rinnovo e/o sostituzioni di sue parti fondamentali - che non modifichino in modo sostanziale le sue prestazioni - e siano destinati a riportare l’impianto stesso in condizioni ordinarie di esercizio (Guida CEI 0-3 – art. 2.4).
Detti interventi richiedono, in genere:
· l’impiego di mezzi, attrezzi e strumenti particolari, di uso non corrente ed in alcuni casi di particolare importanza come scavi, grandi ponteggi, mezzi di sollevamento, ecc.;
· la predisposizione di opere provvisionali come prese, linee elettriche, inserzioni su tubazioni, ecc.
· il trasporto in officina specializzata o presso il Costruttore.
Gli stessi interventi non rientrano comunque in quelli relativi a definizioni di nuovo impianti, di trasformazioni ed ampliamenti o di manutenzione ordinaria.
Al riguardo è da tenere presente che la differenziazione tra “ordinaria” e “straordinaria” è essenziale per l’applicazione della Legge 46/90 che condiziona le attività di manutenzione
straordinaria all’obbligo di esecuzione e di dichiarazione di conformità da parte di imprese qualificate. A maggior chiarimento si riporta un esempio:
- la sostituzione di un motore elettrico con altro di pari caratteristiche meccaniche rientra nella qualificazione di manutenzione ordinaria, ma dal punto di vista elettrico può diventare “straordinaria” se il motore ha diverse caratteristiche elettriche che costringono a modificare la protezione da sovracorrente.
5. ORGANIZZAZIONE E MODALITA’ ESECUTIVE DEL SERVIZIO
5.1. NOTE GENERALI
Per una maggior chiarezza è stata elaborata la seguente matrice che fornisce uno schema sintetico, articolato, dei principali elementi interessati alle attività manutentive.
Idrotermocondizionamento elettrico e civile
MANUTENZIONI
LUOGHI INTERESSATI
CENTRALE
INTERNO EDIFICIO
ESTERNO EDIFICIO
Centrale termica e di condizianamento per la produzione acqua calda e refrigerata
Unità di trattamento aria (UTA)
Ventilatori di estrazione aria
Rete di distribuzione fluidi termovettori
Canalizzazione di mandata aria primaria
Canalizzazione estrazione aria
Ventilconvettori (Fan coil)
Radiatori elettrici
Bocchette di immissione aria primaria
Bocchette di estrazione aria
Sistemi di regolazione automatica e di supervisione
Quadri elettrici al servizio della centrale e degli impianti
Impianto idrico sanitario di carico
Impianto idrico sanitario di scarico
Elementi civili e strutturali
Cancello motorizzato di accesso alla villa
Centrale di sollevamento e pressurizzazione acqua
Impianto di sollevamento acque reflue
Impianti elettrici e cabina di trasformazione
Cablaggio strutturato
Impianti videocitofonico
Compito Direttore dei servizi tecnici sarà quello di garantire, attraverso la sua organizzazione, la regolare efficienza degli elementi impiantistici riportati in tabella restando egli stesso unico responsabile della regolarità e dalla esaustività delle prestazioni offerte.
Nell’ipotesi che l’appaltatore valuti non corrette e/o non sufficienti o complete le attività riportate nel piano di manutenzione programmata, (allegato MP1, e gli altri allegati) e tutte le altre prestazioni richieste (presidio, attività di manutenzione correttiva, ecc.) o ritenga economicamente non remunerativo il corrispettivo a base d’asta, è tenuto a dichiararlo in termini CHIARI ED ESAURIENTI ed a proporre in sede di offerta tutte le variazioni, le eccezioni e/o integrazioni che ritiene apportare.
Il Direttore dei servizi tecnici, prima di prendere in carico il Servizio dovrà redigere il “Fascicolo degli impianti” che dovrà contenere almeno i seguenti documenti ed elaborati:
una rielaborazione, se ritenuta necessaria, del piano di manutenzione ordinaria programmata (allegato MP1) in base ai:
§ disegni rielaborati in base all’esistente;
§ manuali d’uso e manutenzione delle Case Costruttrici;
un censimento puntuale e preciso della dotazione impiantistica, elaborato in forma di data base, avente lo scopo di stabilire in termini precisi la quantità, la Casa Costruttrice, la data di produzione, la data di installazione, la data dell’eventuale collaudo, prove al banco e/o scadenza, la localizzazione, il tipo di servizio;
una dettagliata relazione tecnica che indichi in modo chiaro e preciso tutti gli aspetti e le modalità di esecuzione del Servizio, utilizzando anche schemi di flusso e diagrammi ;
un’analisi della manutenibilità di ogni apparato, macchina e componente con la stima della sua “vita media”, curva di decadimento prestazionale, nonché una proiezione sulla data presunta di sostituzione individuata su apposito diagramma;
una stima del costo di acquisto “ a nuovo” e costo di installazione.
E’ ulteriormente importante chiarire che le prestazioni richieste rappresentano quelle minime indispensabili poiché, si ribadisce, gli obiettivi fondamentali del Servizio sono:
· assicurare il corretto e regolare funzionamento degli impianti conferendo agli stessi affidabilità e continuità di esercizio, nel rispetto delle norme di sicurezza;
· garantire le migliori condizioni di comfort e benessere degli utenti (qualità dell’aria e microclima), nel rispetto delle norme sulla igiene e sicurezza dei luoghi di lavoro;
· mantenere nel tempo, salvo il naturale invecchiamento, il migliore stato d’uso degli impianti e le prestazioni dei componenti,
· assicurare il rendimento ottimale delle apparecchiature, sia sotto il profilo energetico che della salvaguardia ambientale, nel rispetto delle leggi e norme in materia.
Di tutto ciò IL Direttore dei servizi tecnici ne sarà unico responsabile.
5.2. ONERI DEL DIRETTORE DEI SERVIZI TECNICI
5.2.1. RESPONSABILITA’ TECNICHE – OPERATIVE DELDIRETTORE DEI SERVIZI TECNICI
Il Direttore tecnico ha la responsabilità di:
· mantenere nello stato più decoroso, igienico ed ordinato tutte le aree dell’ Hotel e della villa e delle sue pertinenze, come locali tecnici, cavedi orizzontali e verticali, vani di contenimento fan coil posti sopracontrasoffitto, locali di manovra, ecc..
· assicurare che tutte le zone di passaggio siano lasciate libere da materiali e cose che possano rappresentare intralcio alla circolazione delle persone e rischi per la loro incolumità;
· garantire l’immunità degli impianti, delle apparecchiature e dei componenti alle manomissioni, alterazioni e modifiche specialmente per quanto attiene ai dispositivi di sicurezza (modifica dell’orientamento del guasto alla sicurezza), assicurando impedendo che si possano creare situazioni di pericolo causate da tali azioni;
· garantire che tutti gli interventi di manutenzione programmata e correttiva siano eseguiti secondo i criteri di sicurezza, la “regola dell’arte” ed in modo ordinato e pulito; ad esempio, in caso di smontaggio dei materiali isolanti termici e dei lamierini di alluminio a protezione dei componenti, per controlli e/o riparazioni, a conclusione dell’attività la parte soggetta dovrà essere ripristinata a regola d’arte fino alla riconduzione allo stato originario di costruzione;
· garantire l’idoneità psico/fisica e culturale (professionalità) degli addetti ed il loro costante aggiornamento tecnico e sui rischi delle proprie attività, provvedendo ad attribuire responsabilità, instaurare procedure e prevedendo assidui ed efficaci controlli.
5.2.2. ATTREZZATURE E MAGAZZINO RICAMBI
Il Direttore servizi tecnici dovrà inoltre assicurare e dimostrare la disponibilità delle attrezzature, dei mezzi d’opera, dei dispositivi di protezione individuale per le maestranze e di un magazzino ricambi con una adeguata dotazione di quelli ritenuti indispensabili per la continuità di esercizio e di più largo consumo.
Il suddetto magazzino sarà istituto presso i locali che saranno messi a disposizione dall’Hotel e sarà gestito e vigilato a cura del direttore dei servizi tecnici che se ne assumerà ogni responsabilità, sollevando Hotel da ogni responsabilità riguardo a furti e/o danneggiamenti dei materiali ed attrezzature internamente presenti.
Al suo interno dovranno essere continuamente disponibili, collocati in modo ordinato, razionale e di facile individuazione, almeno le seguenti scorte di ricambi:
· n. 2 cambi di filtri per UTA e fan coil;
· n. 10 motorini per fan coil;
· n. 1 set di cinghie di trasmissione per ogni apparecchiatura, come UTA, ventilatori di estrazione, ecc.;
· n. 1 set di cuscinetti per ogni tipo di apparecchiatura come elettropompe, ventilatori, ecc.;
· n. 1 set di tenute meccaniche e particolari di montaggio per ogni elettropompa dotata;
· 1 set completo di dispositivi di blocco e sicurezza per pompe di calore (pressostati di alta e bassa pressione gas, olio, ecc.);
· 1 set completo di temporizzatori e dispositivi di elettronici ed elettromeccanici di automazione per pompe di calore;
· 10 fusibili per ogni taglia e tipo presente sui quadri ed apparecchiature elettriche varie in campo;
· n. 1 set completo dei ricambi consigliati dai Costruttori delle pompe di calore;
I ricambi dovranno essere tempestivamente rimpiazzati, a cura del Direttore dei Servizi tecnici ogni qualvolta, che gli stessi saranno utilizzati in modo da mantenerne invariata la scorta.
Per tutti i controlli al riguardo il Committente designerà suoi funzionari tecnici e/o amministrativi comunicandone i nominativi all’Appaltatore.
5.2.3. NORME DI ESECUZIONE DELLE ATTIVITA’
L’esecuzione delle operazioni dovrà avvenire nel pieno rispetto delle norme di sicurezza e senza arrecare alcun disturbo o causare interferenze e/o rallentamenti ai normali processi lavorativi dell’Hotel.
Le attività che per loro natura o tipologia avranno un impatto significativo sulle attività lavorative o possono rappresentare rischi per la salute e sicurezza degli ospiti e del Personale dell’Hotel o di altre aziende operanti per conto del medesimo, dovranno essere svolte negli orari e/o nei giorni piu’ opportuni alle esigenze operative dell’Hotel, previo comunicazione ed accordi .
5.4. ESERCIZIO E CONDUZIONE DEGLI IMPIANTI
In conformità a quanto definito al capitolo relativamente all’attività di conduzione ed esercizio degli impianti, il Direttore dei Servizi tecnici garantirà la presenza giornaliera di almeno n. 1 unità operativa specializzata, munita di idonei mezzi ed attrezzature, fermo restando che il numero, la specializzazione di operai e tecnici che si intenderà impiegare e l’orario di servizio che si intenderà adottare è strettamente dipendente dalla organizzazione che il Direttore dei servizi tecnici medesimo riterrà dare al Servizio.
Tale unità operativa dovrà presidiare tassativamente gli impianti dal lunedì a domenicaì dalle 08,00 alle 16,30, festivi insclusi, e dovrà possedere i seguenti requisiti:
· Patentino per la conduzione dei generatori di calore come da art. 16 della Legge n. 615 del 13/07/1966, che pur non essendo un obbligo di legge specifico per questo impianto, viene richiesto, al fine di individuare personale formato ed informato.
· adeguata competenza e formazione tecnica - operativa di tipo polivalente nei settori della meccanica, elettromeccanica, idrico - sanitario, macchine termiche (frigoriferi industriali), ecc.;
· capacità di diagnosi dei guasti sia mediante analisi sensoriale che strumentale;
· capacità di relazionare su guasti ed anomalie anche mediante l’utilizzo di sistemi informatici;
· attitudine al “problem solving”, con doti di risolutezza e determinazione in caso di criticità;
· capacità a stabilire e mantenere buone relazioni con il personale dell’Istituto ed in particolare con quello tecnico e gestionale;
· buona condotta morale, doti di riservatezza, discrezione ed idoneità psicofisica al tipo di lavoro;
· adeguata formazione in tema di igiene e sicurezza sui luoghi di lavoro e sui cantieri.
I suoi compiti e mansioni saranno:
· verificare, controllare e sorvegliare il buon andamento di tutti gli impianti con particolare riguardo al rispetto di tutti i criteri e prescrizioni di sicurezza, al rendimento energetico e alla salvaguardia ambientale (emissioni nocive e smaltimento rifiuti);
· accettarsi quotidianamente, anche attraverso rilievi strumentali, che vengano mantenuti in ambiente i valori microclimatici previsti e che sia assicurato il confort agli utenti, intervenendo laddove ciò non si verifichi;
· eseguire tutti le i controlli e le verifiche ad alta periodicità previsti dal Piano di manutenzione ordinaria programmata Allegato 1 e che richiedano adeguata competenza tecnica;
· eseguire tutti gli avviamenti e le commutazioni stagionali , lo spegnimento e la messa a riposo degli impianti, nonché le tutte le prove verifiche propedeutiche alle commutazioni stagionali
· effettuare, in caso di guasto negli orari di presidio, tutti gli interventi di 1° livello atti a ad evitare situazioni di pericolo per le persone e per le cose.
· effettuare, in caso di guasto negli orari di presidio, tutti gli interventi di 1° livello atti ad evitare disservizi e fermi anche di breve durata che impediscano il funzionamento degli impianti e delle attrezzature della villa, o che influiscano sulla fruibilità della stessa; valutando se il ripristino funzionale influisca anche minimamente sulla sicurezza delle persone o delle cose;
· riportare, tramite schede, all’Hotel tutti gli eventi più significatici e annotare sul registro della manutenzione tutte le operazioni;
· compilare il libretto di Centrale;
· compilare i registri di manutenzione;
· programmare, modificare e controllare gli orari di accensione e spegnimento degli impianti in funzione delle necessità dell’Hotel e Villa e comunque sempre nel rispetto di quanto previsto dai DPR 412/93 e 551/99 riguardo a orari e i periodi di funzionamento degli impianti di riscaldamento;
· intervenire secondo le richieste dell’Hotel per tutte le operazioni sugli impianti che si rendessero necessarie per permettere ad altre ditte l’esecuzione di lavori (es. carico e scarico impianti, esclusione o distacco di reparti o aree dai restanti impianti, ecc.);
· coordinare, le maestranze e/o le eventuali imprese specializzate che intervengono nell’Hotel e nella villa, (fabbri, falegnami, pittori, muratori, ecc.);
· provvedere alla installazione ed allo spostamento ed al collegamento (elettrico, dati, ecc) ed alla interconnessione (ad esempio personal computer e sue periferiche, apparecchiature audio/video, ecc.) finalizzato a porre in servizio dette attrezzature, anche per le attività della (convegni, formazione, incontri ecc.);
5.5. MANUTENZIONE PROGRAMMATA PREVENTIVA
Il Direttore servizi tecnici dovrà dare piena attuazione al Piano di manutenzione programmata preventiva le cui operazioni minime ed indispensabili sono riportate nell’allegato MP1.
Visti gli obiettivi della manutenzione programmata (vedi punto 3.4) sarà facoltà del Direttore dei servizi tecnici proporre eventuali ulteriori operazioni da aggiungere al Piano di Manutenzione tese a migliorare lo stato degli impianti ed ottimizzare la resa delle apparecchiature.
Il piano dovrà comunque essere implementato ed ingegnerizzato, apportando tutte le eventuali opportune variazioni in osservanza alle disposizioni e prescrizioni delle Case Costruttrici e tutte le modifiche ed adattamenti in funzione delle effettive esigenze delle macchine e componenti.
Durante lo svolgimento di tutte le attività il Direttore servizitecnici dovrà osservare comunque le prescrizioni e le istruzioni contenute nei manuali d’uso e manutenzione forniti dalla Case Costruttrici.
Nelle attività di manutenzione programmata sono comprese anche :
· la pulizia accurata, con frequenza minima settimanale delle centrali tecnologiche sia nelle sue parti scoperte che nelle sue parti coperte, delle aree operative, delle zone di intervento o lavoro anche interne agli edifici e sottocentrali, comprendente l’asportazione di olii, grassi, morchie e macchie da pavimenti, apparecchiature, lamierati, pareti, ringhiere, porte, ecc.;
· la rimozione minuziosa ed immediata di tutti i materiali di risulta, ricambi e residui di lavorazione e loro trasporto a discarica in conformità alle vigenti leggi e norme in materia.
5.6. MANUTENZIONE ORDINARIA CORRETTIVA (O A GUASTO)
5.6.1. ESECUZIONE DEGLI INTERVENTI
In caso di guasto o anomalia di funzionamento degli impianti Il Direttore servizi tecnici , dovrà garantire tutti i necessari interventi tecnici correttivi. Sarà facoltà del Direttore tecnico stabilire il numero e la specializzazione del personale operaio e tecnico da impiegare per i suddetti interventi in base alla sua esperienza ed organizzazione.
Il Direttore Tecnico è tenuto comunque a dimostrare di avere alle sue dirette dipendenze almeno le seguenti figure professionali:
· elettricisti / elettromeccanici industriali;
· idraulici;
· tubisti e termoidraulici;
· saldatori;
· frigoristi;
· tecnici strumentisti ed esperti di regolazione automatica.
E’ consentito al Direttore servizi tecnici ricorrere all’impiego di personale specializzato delle Case Costruttrici delle apparecchiature solo in caso di comprovata esigenza dettata da circostanze particolari come esclusività di ricambi, attrezzature e di strumentazione, o specifiche competenze professionali.
Per quanto attiene le emergenze il Direttore servizitecnici dovrà assicurare gli interventi tutti giorni lavorativi e festivi dalle 08.00 alle 18.00.
5.6.2. TEMPI DI INTERVENTO
I tempi di risposta (presa in carico del problema/guasto) ed i tempi di risoluzione sono riportati nella Tabelle dei tempi d’intervento sotto riportata e rappresentano elementi vincolanti per il Direttore servizi tecnici ed ai quali egli deve scrupolosamente e tassativamente attenersi.
Tabella dei tempi d’intervento
Tipologia di guasto
Tempo di risposta
Tempo di risoluzione
Guasti ordinari (es. rotture di tubi, condutture, anomalie fancoil, rotture di componenti elettrici, idraulici, motori, elettropompe, ventilatori, parti, Pompe di calore, UTA, ecc.).
Entro 30 min.negli orari di presidio; entro 60 min. nei giorni lavorativi dalle 7,00 alle 7,30 e dalle 16,30 alle 19,30.
Entro le 24 ore
Guasti particolari: ad es. guasti che richiedono l’impiego di personale specialistico delle Case Costruttrici o l’utilizzo di particolari ricambi non reperibili/disponibili normalmente e correntemente sul mercato.
Entro 30 min.negli orari di presidio; entro 60 min. nei giorni lavorativi dalle 7,00 alle 7,30 e dalle 16,30 alle 19,30.
Secondo circostanza, ma sempre previa relazione tecnica giustificativa.
Rimane comunque inteso che in caso di guasti particolari richiedenti l’impiego di competenze specialistiche e/o di materiali non disponibili normalmente e correntemente sul mercato regionale o nazionale, l’Appaltatore dovrà produrre dettagliata relazione tecnica atta a giustificare le cause che determinano l’allungamento dei tempi di risoluzione, indicandone una data presunta.
Le motivazioni esposte in relazione tecnica saranno verificate in contraddittorio dalla direzione generale dell’Hotel e solo in caso di parere favorevole da parte di questi ultimi le giustificazioni saranno ritenute accolte
Distinti Saluti
Andrea Aguanno
IMPIANTI TECNOLOGICI E DELLE OPERE CIVILI
HOTEL
DISCIPLINARE TECNICO
1. OGGETTO SERVIZIO DI MANUTENZIONE
Il Responsabile Manutenzione ha per oggetto l’affidamento del Servizio di gestione e manutenzione delle opere civili, degli impianti idrico-sanitari, meccanici, elettrici, speciali e tecnologici in genere (nel seguito brevemente denominato “Servizio”) installati all’interno dellHotel.
E’ intenzione e determinazione dell’Hotel denominato affidare il “Servizio” al Direttore dei servizi tecnici Andrea Aguanno che e’in possesso dei necessari requisiti previsti dalle vigenti Leggi/Norme in materia, con un contratto di durata triennale e con formula “semitotale”, in modo da assecondare nuovi obiettivi di metodo gestionale tesi:
· ad adeguare la gestione a moderne tecniche di management;
· ad utilizzare nuovi strumenti (ad es. strumenti o tool informatici gestionali) che permettano la conoscenza precisa e puntuale della consistenza impiantistica, la loro corretta manutenzione e garantiscano, nel contempo, l’evidenza e la trasparenza delle attività svolte e dei costi sostenuti;
· ad adottare adeguate forme di esecuzione delle attività operative, sia di manutenzione programmata che correttive, che consentano di snellire e semplificare i processi amministrativi, ridurre i costi strutturali e gli oneri burocratici che generalmente ed attualmente gravano su questi tipi di “Servizi”;
· a ridurre la probabilità di guasto o il degrado del funzionamento dei vari componenti:
· ad attuare strategie atte a mantenere il più alto livello prestazionale degli impianti e conservare al meglio il valore del suo Patrimonio nel tempo.
Il “Servizio” comprende tutte le attività e le operazioni relative alla gestione, dell’Hotel, l’esercizio, la conduzione nonché la manutenzione programmata sia ordinaria (preventiva) sia a guasto (correttiva) degli apparati impiantistici ed opere civili di seguito sinteticamente riportati:
§ Impianti elettrici, compresa cabina di trasformazione MT/bt;
§ Centrale termofrigorifera a pompa di calore per la produzione di acqua calda e refrigerata;
§ Unità di trattamento aria per la climatizzazione e la ventilazione degli ambienti;
§ Reti di distribuzione dei fluidi termovettori di centrale, sottocentrali e di edificio;
§ Reti di mandata ed estrazione aria di edificio (canali, bocchette, anemostati, griglie, estrattori);
§ Apparecchiature terminali per la climatizzazione degli ambienti (fancoils e radiatori);
§ Sistemi centralizzati e locali di regolazione automatica,della temperatura e dell’umidità;
§ Impianto idrico-sanitario di carico (dal punto di consegna dell’Ente erogatore) e scarico (fino ai pozzetti dell’anellodel depuratore) compreso le reti idriche primarie e secondarie di adduzione, degli apparecchi erogatori ed utilizzatori della centrale di sollevamento/pressurizzazione acqua;
§ Impianti di sollevamento delle acque reflue (bianche e nere);
§ Elementi civili e strutturali pertinenti la Centrale Termofrigorifera ed i locali tecnici;
§ Cablaggio strutturato (compresi apparati attivi);
§ TVcc, diffusione sonora, videocitofoni e di Traduzione simultanea (Conferenza);
§ Impianti antifurto, rilevazione e segnalazione incendi;
§ Opere civili quali murature, intonaci, pitture, infissi, pavimenti, rivestimenti, coperture, ecc.;
§ Opere in ferro.
Il Responsabile Manutenzione, ove previsto dalla normativa vigente, assumerà il ruolo di “Terzo Responsabile ai sensi del DPR 412/93, così come modificato dal DPR 551/99.
Sono esclusi dal Servizio la manutenzione straordinaria, gli ampliamenti, le modifiche e gli eventuali adeguamenti normativi.
2. QUADRO NORMATIVO
Il “Servizio” di cui al presente “Disciplinare Tecnico” è soggetto alla piena osservanza, nel senso più restrittivo del termine, di tutto il quadro legislativo e normativo che regola il settore impiantistico e manutentivo e la tutela della sicurezza di persone e beni. Di seguito si riportano le principali norme e leggi di riferimento:
· DPR 547 del 27 aprile 1955
· Legge 615 del 13 luglio1966
· D.C.P.M. dell’8 marzo 2002
· D.Lgs. 626 del 19 settembre 1994
· D.Lgs. 494 del 14 agosto 1996
· D.Lgs. 528 del 19 novembre 1999
· Legge 46 del 5 marzo 1990
· DPR 447 del 6 dicembre 1991
· Legge 10 del 9 gennaio 1991
· DPR 412 del 28 agosto 1993
· DPR 551 del 21 dicembre 1999
· DPR 577 del 29 luglio 1982
· DPR 37 del 12 gennaio 1998
· DPR 459 del 24 luglio 1996 (Direttiva macchine)
· DPR 462 del 22 ottobre 2001
· CEI 64-8
· CEI EN 50110 –1 (CEI 11-48): Esercizio degli impianti elettrici
· CEI 11-27: Esecuzione dei lavori su impianti elettrici a tensione nominale non superiore a 1000 V in corrente alternata e a 1500 in corrente continua
· Guida CEI 0-3
· UNI – CIG
· UNI EN 50100
· UNI 8364
· UNI 9910: terminologia sulla fidatezza e sulla qualità del servizio
· UNI10144: Classificazione dei servizi di manutenzione
· UNI10145: Definizione dei fattori di valutazione delle imprese fornitrici di servizi di manutenzione
· UNI10146: Criteri per la formulazione di un contratto per la fornitura di servizi finalizzati alla manutenzione
· UNI 10148: Manutenzione: gestione di un contratto di manutenzione
· UNI 10224: Manutenzione: principi fondamentali della funzione manutenzione
· UNI 10147: Manutenzione: terminologia
· UNI 10366: Manutenzione: criteri di progettazione della manutenzione
· UNI10388: Manutenzione: indici di manutenzione
· UNI10449: Manutenzione: criteri per la formulazione e gestione del permesso di lavoro
· UNI 10685: Manutenzione: global service di manutenzione
Resta inteso che dovranno essere rispettate anche tutte le altre Norme e Leggi vigenti alla data di esecuzione del servizio, anche se non espressamente richiamate nell’elenco sopra riportato.
3.3. ESERCIZIO E CONDUZIONE DEGLI IMPIANTI
Consiste nell’insieme delle azioni e controlli necessari a garantire il corretto utilizzo, la sicurezza ed
il regolare funzionamento degli impianti mediante la supervisione di operatori tecnici con specifiche competenze ed adeguata esperienza professionale.
Lo scopo è quello di consentire il mantenimento nel tempo delle caratteristiche tecniche prestazionali e di sicurezza originarie degli impianti stessi e, nel contempo, verificarne la conformità al complesso quadro normativo e legislativo in continua evoluzione, il tutto finalizzato a garantire la massima affidabilità e continuità di esercizio agli impianti.
Un altro aspetto importante è il coinvolgimento del personale addetto alla conduzione nelle attività di manutenzione, circostanza che contribuisce ad abituarlo a “convivere” con gli impianti, ad apprezzarne lo stato “di salute” ed a rilevarne, in tempo utile, quei segnali deboli che, in genere, precedono situazioni di guasto.
A titolo di esempio si citano le operazioni stagionali di avviamento, messa a regime, funzionamento e messa a riposo degli impianti riscaldamento e condizionamento, che rappresentano le migliori occasioni per un approfondito “collaudo d’uso”.Pertanto, a tal fine, è indispensabile istituire un presidio per la sorveglianza degli impianti costituito da almeno una unità operativa, specializzata e polivalente, presente sul posto nei giorni e nelle ore di funzionamento degli impianti.
L'attività di conduzione si espleta, inoltre, anche attraverso l'adempimento di una serie di disposizioni tecniche operative periodiche che, non comprese nel Piano di Manutenzione Ordinaria Programmata, consentono di operare con la migliore efficacia, efficienza e sicurezza.
Dette disposizioni regolamentano l'esecuzione delle operazioni periodiche finalizzate al:
§ controllo visivo e uditivo e registrazione dei principali dati di funzionamento misurati;
§ prove di funzionamento e di prestazioni;
§ pulizia degli elementi tecnici installati;
§ pulizia dei locali tecnici che ospitano gli impianti.
3.4. MANUTENZIONE PROGRAMMATA PREVENTIVA
La manutenzione ordinaria programmata preventiva comprende le attività finalizzate a:
§ contenere e prevenire lo stato di degrado dovuto ad un normale e corretto utilizzo dell’impianto, al fine di assicurare che le caratteristiche di sicurezza, affidabilità, funzionalità e rendimento decadano secondo la naturale curva di invecchiamento prevista dal Costruttore;
§ denunciare segni di degrado e/o difetti incipienti ed anomalie;
§ prevenire fenomeni critici e/o irreversibili e contenere il numero di guasti accidentali.
Tutti gli elementi impiantistici devono possedere e conservare le caratteristiche d’efficienza, fun-zionalità e affidabilità rilevate al momento della presa in consegna degli apparati; l’attività è quindi orientata alla preservazione dello stato di fatto con interventi preventivi programmati e mirati.
Laddove il Direttore dei servizi tecnici di manutenzione non si identifichi con il Costruttore degli impianti, la presa in consegna degli impianti ed apparati, al momento dell’attivazione del contratto, deve essere ufficializzata con un adeguato documento sottoscritto dalle Parti (Verbale di presa consegna) che, per ogni elemento tecnico di proprietà del Committente, descrive sommariamente lo stato di fatto e, soprattutto, evidenzia le eventuali criticità (dovute ad obsolescenza, errori di installazione, funzionamento in condizioni ambientali e/o funzionali non previste dal costruttore), che possono creare anomalie e guasti.
Negli interventi programmati di manutenzione preventiva, il Direttore dei servizi tecnici esegue ogni azione prevista nel piano, che, per alcuni elementi ed apparecchiature di particolare valenza, replica esattamente il “Manuale di manutenzione” fornito dal Costruttore (vedi ad esempio Generatori di calore, gruppi refrigeratori d’acqua, ecc.).
(Piano di manutenzione ordinaria programmata), elaborato sulla scorta:
· dei dati forniti dai Costruttori delle macchine e delle apparecchiature,
· sulla composizione degli impianti,
· delle valutazioni fondate sull’esperienza ormai consolidata nel settore e recepita dalle Norme e dalla letteratura tecnica in materia,
raccoglie le schede di manutenzione di tutti gli elementi tecnici impiantistici dll’Hotel e della Villa e sue pertinenze.
Nel Piano sono riportate nel dettaglio le modalità di esecuzione di questo tipo di manutenzione, evidenziando le operazioni tecniche correlate all’asse temporale, in modo che il documento costituisca il piano operativo con funzioni di pianificazione, controllo e documentazione delle attività svolte.
Per eseguire correttamente e con successo la manutenzione ordinaria programmata preventiva, il Manutentore dispone dei necessari materiali, definiti “prodotti di consumo", comprensivi di detergenti, attrezzi, strumenti e componenti di ricambio di piccolo entità la cui sostituzione periodica è preventivata e, come tale, inserita nel piano di manutenzione.
3.5. MANUTENZIONE ORDINARIA CORRETTIVA (O A GUASTO)
La manutenzione ordinaria correttiva consiste nell’intervento, attivato a richiesta (da chiunque rilevi l’anomalia) ovvero in sede di manutenzione ordinaria programmata preventiva, determinato da guasto effettivo o incipiente. Tali operazioni non sono programmabili e, tuttavia, risultano essenziali alla corretta funzionalità in quanto finalizzate a garantire l’eliminazione di guasti ed anomalie.
3.5.1. INTERVENTI DI 1° LIVELLO
L’intervento di I° livello è eseguito dal Personale tecnico normalmente presente presso gli impianti ed è finalizzato alla diagnosi del problema ed alla relativa soluzione, provvisoria o definitiva. Ciò, naturalmente, solo nel caso che l’anomalia riscontrata riguardi elementi tecnici non specifici e, come tali, riparabili da tecnico polivalente con d’adeguata preparazione e con l’ausilio delle normali ed usuali attrezzature e ordinaria strumentazione.
3.5.2. INTERVENTI SPECIALISTICI
L’intervento specialistico è eseguito da Personale tecnico altamente competente su particolari e complesse macchine ed apparecchiature, in possesso di idonee e precise conoscenze tecniche sulla funzionalità delle stesse e dotato eventualmente di specifiche attrezzature e strumentazioni non disponibili ordinariamente. In molti casi è rappresentato dal Personale delle Case Costruttrici.
Il suo intervento è finalizzato alla diagnosi del problema ed a ricondurre gli elementi interessati al loro stato “originario” di funzionamento (caratteristiche costruttive, funzionali e di sicurezza).
3.6. MANUTENZIONE STRAORDINARIA
Per manutenzione straordinaria di un impianto si intendono gli interventi, con rinnovo e/o sostituzioni di sue parti fondamentali - che non modifichino in modo sostanziale le sue prestazioni - e siano destinati a riportare l’impianto stesso in condizioni ordinarie di esercizio (Guida CEI 0-3 – art. 2.4).
Detti interventi richiedono, in genere:
· l’impiego di mezzi, attrezzi e strumenti particolari, di uso non corrente ed in alcuni casi di particolare importanza come scavi, grandi ponteggi, mezzi di sollevamento, ecc.;
· la predisposizione di opere provvisionali come prese, linee elettriche, inserzioni su tubazioni, ecc.
· il trasporto in officina specializzata o presso il Costruttore.
Gli stessi interventi non rientrano comunque in quelli relativi a definizioni di nuovo impianti, di trasformazioni ed ampliamenti o di manutenzione ordinaria.
Al riguardo è da tenere presente che la differenziazione tra “ordinaria” e “straordinaria” è essenziale per l’applicazione della Legge 46/90 che condiziona le attività di manutenzione
straordinaria all’obbligo di esecuzione e di dichiarazione di conformità da parte di imprese qualificate. A maggior chiarimento si riporta un esempio:
- la sostituzione di un motore elettrico con altro di pari caratteristiche meccaniche rientra nella qualificazione di manutenzione ordinaria, ma dal punto di vista elettrico può diventare “straordinaria” se il motore ha diverse caratteristiche elettriche che costringono a modificare la protezione da sovracorrente.
5. ORGANIZZAZIONE E MODALITA’ ESECUTIVE DEL SERVIZIO
5.1. NOTE GENERALI
Per una maggior chiarezza è stata elaborata la seguente matrice che fornisce uno schema sintetico, articolato, dei principali elementi interessati alle attività manutentive.
Idrotermocondizionamento elettrico e civile
MANUTENZIONI
LUOGHI INTERESSATI
CENTRALE
INTERNO EDIFICIO
ESTERNO EDIFICIO
Centrale termica e di condizianamento per la produzione acqua calda e refrigerata
Unità di trattamento aria (UTA)
Ventilatori di estrazione aria
Rete di distribuzione fluidi termovettori
Canalizzazione di mandata aria primaria
Canalizzazione estrazione aria
Ventilconvettori (Fan coil)
Radiatori elettrici
Bocchette di immissione aria primaria
Bocchette di estrazione aria
Sistemi di regolazione automatica e di supervisione
Quadri elettrici al servizio della centrale e degli impianti
Impianto idrico sanitario di carico
Impianto idrico sanitario di scarico
Elementi civili e strutturali
Cancello motorizzato di accesso alla villa
Centrale di sollevamento e pressurizzazione acqua
Impianto di sollevamento acque reflue
Impianti elettrici e cabina di trasformazione
Cablaggio strutturato
Impianti videocitofonico
Compito Direttore dei servizi tecnici sarà quello di garantire, attraverso la sua organizzazione, la regolare efficienza degli elementi impiantistici riportati in tabella restando egli stesso unico responsabile della regolarità e dalla esaustività delle prestazioni offerte.
Nell’ipotesi che l’appaltatore valuti non corrette e/o non sufficienti o complete le attività riportate nel piano di manutenzione programmata, (allegato MP1, e gli altri allegati) e tutte le altre prestazioni richieste (presidio, attività di manutenzione correttiva, ecc.) o ritenga economicamente non remunerativo il corrispettivo a base d’asta, è tenuto a dichiararlo in termini CHIARI ED ESAURIENTI ed a proporre in sede di offerta tutte le variazioni, le eccezioni e/o integrazioni che ritiene apportare.
Il Direttore dei servizi tecnici, prima di prendere in carico il Servizio dovrà redigere il “Fascicolo degli impianti” che dovrà contenere almeno i seguenti documenti ed elaborati:
una rielaborazione, se ritenuta necessaria, del piano di manutenzione ordinaria programmata (allegato MP1) in base ai:
§ disegni rielaborati in base all’esistente;
§ manuali d’uso e manutenzione delle Case Costruttrici;
un censimento puntuale e preciso della dotazione impiantistica, elaborato in forma di data base, avente lo scopo di stabilire in termini precisi la quantità, la Casa Costruttrice, la data di produzione, la data di installazione, la data dell’eventuale collaudo, prove al banco e/o scadenza, la localizzazione, il tipo di servizio;
una dettagliata relazione tecnica che indichi in modo chiaro e preciso tutti gli aspetti e le modalità di esecuzione del Servizio, utilizzando anche schemi di flusso e diagrammi ;
un’analisi della manutenibilità di ogni apparato, macchina e componente con la stima della sua “vita media”, curva di decadimento prestazionale, nonché una proiezione sulla data presunta di sostituzione individuata su apposito diagramma;
una stima del costo di acquisto “ a nuovo” e costo di installazione.
E’ ulteriormente importante chiarire che le prestazioni richieste rappresentano quelle minime indispensabili poiché, si ribadisce, gli obiettivi fondamentali del Servizio sono:
· assicurare il corretto e regolare funzionamento degli impianti conferendo agli stessi affidabilità e continuità di esercizio, nel rispetto delle norme di sicurezza;
· garantire le migliori condizioni di comfort e benessere degli utenti (qualità dell’aria e microclima), nel rispetto delle norme sulla igiene e sicurezza dei luoghi di lavoro;
· mantenere nel tempo, salvo il naturale invecchiamento, il migliore stato d’uso degli impianti e le prestazioni dei componenti,
· assicurare il rendimento ottimale delle apparecchiature, sia sotto il profilo energetico che della salvaguardia ambientale, nel rispetto delle leggi e norme in materia.
Di tutto ciò IL Direttore dei servizi tecnici ne sarà unico responsabile.
5.2. ONERI DEL DIRETTORE DEI SERVIZI TECNICI
5.2.1. RESPONSABILITA’ TECNICHE – OPERATIVE DELDIRETTORE DEI SERVIZI TECNICI
Il Direttore tecnico ha la responsabilità di:
· mantenere nello stato più decoroso, igienico ed ordinato tutte le aree dell’ Hotel e della villa e delle sue pertinenze, come locali tecnici, cavedi orizzontali e verticali, vani di contenimento fan coil posti sopracontrasoffitto, locali di manovra, ecc..
· assicurare che tutte le zone di passaggio siano lasciate libere da materiali e cose che possano rappresentare intralcio alla circolazione delle persone e rischi per la loro incolumità;
· garantire l’immunità degli impianti, delle apparecchiature e dei componenti alle manomissioni, alterazioni e modifiche specialmente per quanto attiene ai dispositivi di sicurezza (modifica dell’orientamento del guasto alla sicurezza), assicurando impedendo che si possano creare situazioni di pericolo causate da tali azioni;
· garantire che tutti gli interventi di manutenzione programmata e correttiva siano eseguiti secondo i criteri di sicurezza, la “regola dell’arte” ed in modo ordinato e pulito; ad esempio, in caso di smontaggio dei materiali isolanti termici e dei lamierini di alluminio a protezione dei componenti, per controlli e/o riparazioni, a conclusione dell’attività la parte soggetta dovrà essere ripristinata a regola d’arte fino alla riconduzione allo stato originario di costruzione;
· garantire l’idoneità psico/fisica e culturale (professionalità) degli addetti ed il loro costante aggiornamento tecnico e sui rischi delle proprie attività, provvedendo ad attribuire responsabilità, instaurare procedure e prevedendo assidui ed efficaci controlli.
5.2.2. ATTREZZATURE E MAGAZZINO RICAMBI
Il Direttore servizi tecnici dovrà inoltre assicurare e dimostrare la disponibilità delle attrezzature, dei mezzi d’opera, dei dispositivi di protezione individuale per le maestranze e di un magazzino ricambi con una adeguata dotazione di quelli ritenuti indispensabili per la continuità di esercizio e di più largo consumo.
Il suddetto magazzino sarà istituto presso i locali che saranno messi a disposizione dall’Hotel e sarà gestito e vigilato a cura del direttore dei servizi tecnici che se ne assumerà ogni responsabilità, sollevando Hotel da ogni responsabilità riguardo a furti e/o danneggiamenti dei materiali ed attrezzature internamente presenti.
Al suo interno dovranno essere continuamente disponibili, collocati in modo ordinato, razionale e di facile individuazione, almeno le seguenti scorte di ricambi:
· n. 2 cambi di filtri per UTA e fan coil;
· n. 10 motorini per fan coil;
· n. 1 set di cinghie di trasmissione per ogni apparecchiatura, come UTA, ventilatori di estrazione, ecc.;
· n. 1 set di cuscinetti per ogni tipo di apparecchiatura come elettropompe, ventilatori, ecc.;
· n. 1 set di tenute meccaniche e particolari di montaggio per ogni elettropompa dotata;
· 1 set completo di dispositivi di blocco e sicurezza per pompe di calore (pressostati di alta e bassa pressione gas, olio, ecc.);
· 1 set completo di temporizzatori e dispositivi di elettronici ed elettromeccanici di automazione per pompe di calore;
· 10 fusibili per ogni taglia e tipo presente sui quadri ed apparecchiature elettriche varie in campo;
· n. 1 set completo dei ricambi consigliati dai Costruttori delle pompe di calore;
I ricambi dovranno essere tempestivamente rimpiazzati, a cura del Direttore dei Servizi tecnici ogni qualvolta, che gli stessi saranno utilizzati in modo da mantenerne invariata la scorta.
Per tutti i controlli al riguardo il Committente designerà suoi funzionari tecnici e/o amministrativi comunicandone i nominativi all’Appaltatore.
5.2.3. NORME DI ESECUZIONE DELLE ATTIVITA’
L’esecuzione delle operazioni dovrà avvenire nel pieno rispetto delle norme di sicurezza e senza arrecare alcun disturbo o causare interferenze e/o rallentamenti ai normali processi lavorativi dell’Hotel.
Le attività che per loro natura o tipologia avranno un impatto significativo sulle attività lavorative o possono rappresentare rischi per la salute e sicurezza degli ospiti e del Personale dell’Hotel o di altre aziende operanti per conto del medesimo, dovranno essere svolte negli orari e/o nei giorni piu’ opportuni alle esigenze operative dell’Hotel, previo comunicazione ed accordi .
5.4. ESERCIZIO E CONDUZIONE DEGLI IMPIANTI
In conformità a quanto definito al capitolo relativamente all’attività di conduzione ed esercizio degli impianti, il Direttore dei Servizi tecnici garantirà la presenza giornaliera di almeno n. 1 unità operativa specializzata, munita di idonei mezzi ed attrezzature, fermo restando che il numero, la specializzazione di operai e tecnici che si intenderà impiegare e l’orario di servizio che si intenderà adottare è strettamente dipendente dalla organizzazione che il Direttore dei servizi tecnici medesimo riterrà dare al Servizio.
Tale unità operativa dovrà presidiare tassativamente gli impianti dal lunedì a domenicaì dalle 08,00 alle 16,30, festivi insclusi, e dovrà possedere i seguenti requisiti:
· Patentino per la conduzione dei generatori di calore come da art. 16 della Legge n. 615 del 13/07/1966, che pur non essendo un obbligo di legge specifico per questo impianto, viene richiesto, al fine di individuare personale formato ed informato.
· adeguata competenza e formazione tecnica - operativa di tipo polivalente nei settori della meccanica, elettromeccanica, idrico - sanitario, macchine termiche (frigoriferi industriali), ecc.;
· capacità di diagnosi dei guasti sia mediante analisi sensoriale che strumentale;
· capacità di relazionare su guasti ed anomalie anche mediante l’utilizzo di sistemi informatici;
· attitudine al “problem solving”, con doti di risolutezza e determinazione in caso di criticità;
· capacità a stabilire e mantenere buone relazioni con il personale dell’Istituto ed in particolare con quello tecnico e gestionale;
· buona condotta morale, doti di riservatezza, discrezione ed idoneità psicofisica al tipo di lavoro;
· adeguata formazione in tema di igiene e sicurezza sui luoghi di lavoro e sui cantieri.
I suoi compiti e mansioni saranno:
· verificare, controllare e sorvegliare il buon andamento di tutti gli impianti con particolare riguardo al rispetto di tutti i criteri e prescrizioni di sicurezza, al rendimento energetico e alla salvaguardia ambientale (emissioni nocive e smaltimento rifiuti);
· accettarsi quotidianamente, anche attraverso rilievi strumentali, che vengano mantenuti in ambiente i valori microclimatici previsti e che sia assicurato il confort agli utenti, intervenendo laddove ciò non si verifichi;
· eseguire tutti le i controlli e le verifiche ad alta periodicità previsti dal Piano di manutenzione ordinaria programmata Allegato 1 e che richiedano adeguata competenza tecnica;
· eseguire tutti gli avviamenti e le commutazioni stagionali , lo spegnimento e la messa a riposo degli impianti, nonché le tutte le prove verifiche propedeutiche alle commutazioni stagionali
· effettuare, in caso di guasto negli orari di presidio, tutti gli interventi di 1° livello atti a ad evitare situazioni di pericolo per le persone e per le cose.
· effettuare, in caso di guasto negli orari di presidio, tutti gli interventi di 1° livello atti ad evitare disservizi e fermi anche di breve durata che impediscano il funzionamento degli impianti e delle attrezzature della villa, o che influiscano sulla fruibilità della stessa; valutando se il ripristino funzionale influisca anche minimamente sulla sicurezza delle persone o delle cose;
· riportare, tramite schede, all’Hotel tutti gli eventi più significatici e annotare sul registro della manutenzione tutte le operazioni;
· compilare il libretto di Centrale;
· compilare i registri di manutenzione;
· programmare, modificare e controllare gli orari di accensione e spegnimento degli impianti in funzione delle necessità dell’Hotel e Villa e comunque sempre nel rispetto di quanto previsto dai DPR 412/93 e 551/99 riguardo a orari e i periodi di funzionamento degli impianti di riscaldamento;
· intervenire secondo le richieste dell’Hotel per tutte le operazioni sugli impianti che si rendessero necessarie per permettere ad altre ditte l’esecuzione di lavori (es. carico e scarico impianti, esclusione o distacco di reparti o aree dai restanti impianti, ecc.);
· coordinare, le maestranze e/o le eventuali imprese specializzate che intervengono nell’Hotel e nella villa, (fabbri, falegnami, pittori, muratori, ecc.);
· provvedere alla installazione ed allo spostamento ed al collegamento (elettrico, dati, ecc) ed alla interconnessione (ad esempio personal computer e sue periferiche, apparecchiature audio/video, ecc.) finalizzato a porre in servizio dette attrezzature, anche per le attività della (convegni, formazione, incontri ecc.);
5.5. MANUTENZIONE PROGRAMMATA PREVENTIVA
Il Direttore servizi tecnici dovrà dare piena attuazione al Piano di manutenzione programmata preventiva le cui operazioni minime ed indispensabili sono riportate nell’allegato MP1.
Visti gli obiettivi della manutenzione programmata (vedi punto 3.4) sarà facoltà del Direttore dei servizi tecnici proporre eventuali ulteriori operazioni da aggiungere al Piano di Manutenzione tese a migliorare lo stato degli impianti ed ottimizzare la resa delle apparecchiature.
Il piano dovrà comunque essere implementato ed ingegnerizzato, apportando tutte le eventuali opportune variazioni in osservanza alle disposizioni e prescrizioni delle Case Costruttrici e tutte le modifiche ed adattamenti in funzione delle effettive esigenze delle macchine e componenti.
Durante lo svolgimento di tutte le attività il Direttore servizitecnici dovrà osservare comunque le prescrizioni e le istruzioni contenute nei manuali d’uso e manutenzione forniti dalla Case Costruttrici.
Nelle attività di manutenzione programmata sono comprese anche :
· la pulizia accurata, con frequenza minima settimanale delle centrali tecnologiche sia nelle sue parti scoperte che nelle sue parti coperte, delle aree operative, delle zone di intervento o lavoro anche interne agli edifici e sottocentrali, comprendente l’asportazione di olii, grassi, morchie e macchie da pavimenti, apparecchiature, lamierati, pareti, ringhiere, porte, ecc.;
· la rimozione minuziosa ed immediata di tutti i materiali di risulta, ricambi e residui di lavorazione e loro trasporto a discarica in conformità alle vigenti leggi e norme in materia.
5.6. MANUTENZIONE ORDINARIA CORRETTIVA (O A GUASTO)
5.6.1. ESECUZIONE DEGLI INTERVENTI
In caso di guasto o anomalia di funzionamento degli impianti Il Direttore servizi tecnici , dovrà garantire tutti i necessari interventi tecnici correttivi. Sarà facoltà del Direttore tecnico stabilire il numero e la specializzazione del personale operaio e tecnico da impiegare per i suddetti interventi in base alla sua esperienza ed organizzazione.
Il Direttore Tecnico è tenuto comunque a dimostrare di avere alle sue dirette dipendenze almeno le seguenti figure professionali:
· elettricisti / elettromeccanici industriali;
· idraulici;
· tubisti e termoidraulici;
· saldatori;
· frigoristi;
· tecnici strumentisti ed esperti di regolazione automatica.
E’ consentito al Direttore servizi tecnici ricorrere all’impiego di personale specializzato delle Case Costruttrici delle apparecchiature solo in caso di comprovata esigenza dettata da circostanze particolari come esclusività di ricambi, attrezzature e di strumentazione, o specifiche competenze professionali.
Per quanto attiene le emergenze il Direttore servizitecnici dovrà assicurare gli interventi tutti giorni lavorativi e festivi dalle 08.00 alle 18.00.
5.6.2. TEMPI DI INTERVENTO
I tempi di risposta (presa in carico del problema/guasto) ed i tempi di risoluzione sono riportati nella Tabelle dei tempi d’intervento sotto riportata e rappresentano elementi vincolanti per il Direttore servizi tecnici ed ai quali egli deve scrupolosamente e tassativamente attenersi.
Tabella dei tempi d’intervento
Tipologia di guasto
Tempo di risposta
Tempo di risoluzione
Guasti ordinari (es. rotture di tubi, condutture, anomalie fancoil, rotture di componenti elettrici, idraulici, motori, elettropompe, ventilatori, parti, Pompe di calore, UTA, ecc.).
Entro 30 min.negli orari di presidio; entro 60 min. nei giorni lavorativi dalle 7,00 alle 7,30 e dalle 16,30 alle 19,30.
Entro le 24 ore
Guasti particolari: ad es. guasti che richiedono l’impiego di personale specialistico delle Case Costruttrici o l’utilizzo di particolari ricambi non reperibili/disponibili normalmente e correntemente sul mercato.
Entro 30 min.negli orari di presidio; entro 60 min. nei giorni lavorativi dalle 7,00 alle 7,30 e dalle 16,30 alle 19,30.
Secondo circostanza, ma sempre previa relazione tecnica giustificativa.
Rimane comunque inteso che in caso di guasti particolari richiedenti l’impiego di competenze specialistiche e/o di materiali non disponibili normalmente e correntemente sul mercato regionale o nazionale, l’Appaltatore dovrà produrre dettagliata relazione tecnica atta a giustificare le cause che determinano l’allungamento dei tempi di risoluzione, indicandone una data presunta.
Le motivazioni esposte in relazione tecnica saranno verificate in contraddittorio dalla direzione generale dell’Hotel e solo in caso di parere favorevole da parte di questi ultimi le giustificazioni saranno ritenute accolte
Distinti Saluti
Andrea Aguanno
martedì 29 luglio 2008
RESPONSABILE DELLA MANUTENZIONE
Il responsabile della manutenzione ha come compito primario, negli HOTEL 5 STELLE LUSSO l'attività di manutenzione degli impianti.Garantire la disponibilità, l'efficienza delle CAMERE, e tutte le AREE DEI CLIENTI e degli impianti.Assicura la corretta manutenzione DELL’IMMOBILE e impianti in relazione ai programmi impostati per occupazione , GESTISCE IL SERVIZIO DI pronto intervento per esigenze di fermo camera per guasto MANTENENDO in sicurezza L’IMMOBILE e degli impianti.Segue le modifiche per migliorare gli impianti e le nuove costruzioni supportando tecnicamente gli operatori di manutenzione nell'esecuzione degli interventi e assicurandone la tempestività. Cura e aggiorna la documentazione tecnica; realizza il monitoraggio dello stato di funzionamento e la convalida degli impianti CAMERE.Gestisce e sovrintende il lavoro degli operatori e dei tecnici.Assicura la continuità e la regolarità del lavoro DI MANUTENZIONE ALLA STRUTTURA ALBERGHIERA e il conseguimento degli obiettivi prefissati nel rispetto dei principi e delle norme .
martedì 22 luglio 2008
Engineering/Maintenance/Grounds
HVAC and Plumbing
Kitchen and Laundry Equipment
Electrical and Life Safety Systems
Building and Grounds Maintenance
Budgeting and Expense Control Skills and Knowledge
- Equipment Maintenance - Performing routine maintenance on mechanical or technological equipment and determining when and what kind of maintenance is needed.
- Mechanical - Knowledge of machines, computers, tools and other equipment, including their designs, uses, repair, and maintenance.
- Reading Comprehension
- Understanding written sentences and paragraphs in work related documents. - Troubleshooting
- Determining causes of mechanical or technological operating errors and deciding what to do about it.
- Equipment Selection
- Determining the kind of tools and equipment needed to do a job.
- Oral Comprehension
- The ability to listen to and understand information and ideas presented through spoken words and sentences. - Repairing
- Repairing machines or systems using the needed tools.
- Public Safety and Security
- Knowledge of relevant equipment, policies, procedures, and strategies to promote effective operations for the protection of people, data and property. - Building and Construction
- Knowledge of materials, methods, and the tools involved in the construction or repair of buildings or other structures such as walkways, parking lots, and guest facilities.
Job Requirements:
- Customer and Personal Service
- Knowledge of principles and processes for providing customer and personal services. This includes customer needs assessment, meeting quality standards for services, and evaluation of customer satisfaction.
- Writing - Communicating effectively in writing as appropriate for the needs of the audience.
- Mathematics - Using mathematics to solve problems. - Basic Computer Skills
- Using basic computer hardware and software (e.g., personal computers, word processing software, Internet browsers, etc.).
- Number Facility - The ability to add, subtract, multiply, or divide quickly and correctly.
- Analytical/Critical Thinking - The ability to gather and organize information using a logical and systematic process; recognize patterns and relationships in complex data; examine data to identify implications, problems and draw appropriate conclusions; generate alternative solutions to problems; evaluate strengths, weaknesses and consequences of alternative solutions and approaches to solving problems.
- Customer Focus - Ability to develop and sustain productive customer relationships; actively seeking information to understand and address customers' needs.
- High Work Standards - Sets high standards of performance for self and others; assumes responsibility and accountability for successfully completing assignments or tasks.
- Planning and Organizing - Skilled at establishing courses of action for self and others to ensure work is completed efficiently.
Kitchen and Laundry Equipment
Electrical and Life Safety Systems
Building and Grounds Maintenance
Budgeting and Expense Control Skills and Knowledge
- Equipment Maintenance - Performing routine maintenance on mechanical or technological equipment and determining when and what kind of maintenance is needed.
- Mechanical - Knowledge of machines, computers, tools and other equipment, including their designs, uses, repair, and maintenance.
- Reading Comprehension
- Understanding written sentences and paragraphs in work related documents. - Troubleshooting
- Determining causes of mechanical or technological operating errors and deciding what to do about it.
- Equipment Selection
- Determining the kind of tools and equipment needed to do a job.
- Oral Comprehension
- The ability to listen to and understand information and ideas presented through spoken words and sentences. - Repairing
- Repairing machines or systems using the needed tools.
- Public Safety and Security
- Knowledge of relevant equipment, policies, procedures, and strategies to promote effective operations for the protection of people, data and property. - Building and Construction
- Knowledge of materials, methods, and the tools involved in the construction or repair of buildings or other structures such as walkways, parking lots, and guest facilities.
Job Requirements:
- Customer and Personal Service
- Knowledge of principles and processes for providing customer and personal services. This includes customer needs assessment, meeting quality standards for services, and evaluation of customer satisfaction.
- Writing - Communicating effectively in writing as appropriate for the needs of the audience.
- Mathematics - Using mathematics to solve problems. - Basic Computer Skills
- Using basic computer hardware and software (e.g., personal computers, word processing software, Internet browsers, etc.).
- Number Facility - The ability to add, subtract, multiply, or divide quickly and correctly.
- Analytical/Critical Thinking - The ability to gather and organize information using a logical and systematic process; recognize patterns and relationships in complex data; examine data to identify implications, problems and draw appropriate conclusions; generate alternative solutions to problems; evaluate strengths, weaknesses and consequences of alternative solutions and approaches to solving problems.
- Customer Focus - Ability to develop and sustain productive customer relationships; actively seeking information to understand and address customers' needs.
- High Work Standards - Sets high standards of performance for self and others; assumes responsibility and accountability for successfully completing assignments or tasks.
- Planning and Organizing - Skilled at establishing courses of action for self and others to ensure work is completed efficiently.
lunedì 21 luglio 2008
Annual Report Andrea Aguanno
The Chief Engineer is responsible for: maintaining the entire hotel facility; including physical building structure; all mechanical, electrical, HVAC systems and related equipment. This individual ensures the upkeep of guest areas and maintains an attractive hotel. The Chief Engineer manages all rehabilitation, expansion and special projects.
venerdì 18 luglio 2008
Building Management System
B.M.S PROGRAM......
Increase Guest Satisfaction
Increase Intent to Return
Increase Guest Loyalty
Increase Profitability
Maximize Staff Productivity
Lower Maintenance Costs
Lower Energy Costs
Maximize Asset Life
Hotel Maintenance Andrea Aguanno
Essential Job Duties for maintenance :
Receives direction and prioritization of projects from supervisor.
Conducts preventive maintenance according to schedules and documents maintenance done.
Performs repair maintenance on equipment, buildings and grounds.
Performs routine electrical and plumbing repair.
Repairs heating and air conditioning as needed.
Performs finish work as needed.
Makes deliveries and pick-ups.
Makes visual inspections of building grounds continually.
Performs routine carpenter work as needed.
Performs pool and spa testing of chemicals, records levels and adds chemicals as needed.
Performs service work and routine inspections on vehicles.
Remains on-call 24 hours in case problems arise.
Performs repairs on pool heaters and pumps.
Maintains tools and order in shop and storage areas.
Cuts lawns, trims and edges around walks, and does other lawn maintenance.
Removes snow from walks and driveways with various equipment or shovels.
Spreads Ice Melt on public passage ways to prevent ice buildup and ensures guest/ associate safety.
Paints and shampoos, etc., when assigned.
Operates power equipment, i.e., mowers, blowers, plows, etc., in a safe fashion.
Communicates issues, concerns, complaints, compliments and suggestions to the management of the organization and not to other associates, guests, etc.
Receives direction and prioritization of projects from supervisor.
Conducts preventive maintenance according to schedules and documents maintenance done.
Performs repair maintenance on equipment, buildings and grounds.
Performs routine electrical and plumbing repair.
Repairs heating and air conditioning as needed.
Performs finish work as needed.
Makes deliveries and pick-ups.
Makes visual inspections of building grounds continually.
Performs routine carpenter work as needed.
Performs pool and spa testing of chemicals, records levels and adds chemicals as needed.
Performs service work and routine inspections on vehicles.
Remains on-call 24 hours in case problems arise.
Performs repairs on pool heaters and pumps.
Maintains tools and order in shop and storage areas.
Cuts lawns, trims and edges around walks, and does other lawn maintenance.
Removes snow from walks and driveways with various equipment or shovels.
Spreads Ice Melt on public passage ways to prevent ice buildup and ensures guest/ associate safety.
Paints and shampoos, etc., when assigned.
Operates power equipment, i.e., mowers, blowers, plows, etc., in a safe fashion.
Communicates issues, concerns, complaints, compliments and suggestions to the management of the organization and not to other associates, guests, etc.
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